抚州市农村村民住房建设管理条例

（2022年5月31日抚州市第五届人民代表大会常务

委员会第五次会议通过  2022年7月26日江西省

第十三届人民代表大会常务委员会第四十次会议批准）

目  录

第一章  总则

第二章  规划和用地

第三章  申请和审批

第四章  建设和管理

第五章  法律责任

第六章  附则

第一章 总  则

第一条  为了加强农村村民住房建设管理，规范农村村民住房建设活动，改善人居环境，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外的农民集体所有土地上，新建、改建、扩建农村村民住房及其监督管理，适用本条例。

其他集体土地上的住房建设及其监督管理，适用有关法律、法规的规定。

第三条  农村村民住房建设管理应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、节约集约和安全适用的原则。

第四条  市、县（区）人民政府应当加强农村村民住房建设管理工作的组织领导，建立健全工作协调机制，强化农村村民住房建设规划管控，统筹村庄规划编制工作。

第五条  市、县（区）人民政府农业农村主管部门是本行政区域内农村宅基地改革和管理工作的主管部门，履行下列职责：

（一）指导宅基地分配、使用、流转工作；

（二）组织开展宅基地使用现状和用地需求统计调查，并通报同级自然资源主管部门；

（三）指导宅基地合理布局工作，完善宅基地用地标准，开展违法用地查处；

（四）指导农村闲置宅基地和闲置住房盘活利用工作；

（五）逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进农村村民住房建设信息化管理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

市、县（区）人民政府自然资源主管部门负责指导编制乡（镇）国土空间规划、村庄规划，实施乡村建设规划许可、农用地转用报批和农村村民住房权属登记等监督管理工作。

市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责农村村民住房设计、建设质量、施工安全的监督管理和技术指导，编制、推广农村住房设计通用示范图集，制定农村村民住房建设施工合同示范文本，会同同级人力资源和社会保障主管部门加强农村建筑工匠培训。

市、县（区）人民政府财政、民政、生态环境、林业、水利、文化等部门，在各自职责范围内做好农村村民住房建设相关监督管理工作。

第六条  乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村村民住房建设管理和服务工作，依法开展农村村民住房建设有关行政审批和执法工作。

村民委员会协助乡（镇）人民政府做好农村村民住房建设管理和服务工作。

鼓励农村村民理事会对农村村民住房建设进行自治管理。

第二章  规划和用地

第七条  乡（镇）人民政府应当根据国土空间规划组织编制村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报上一级人民政府审批。经依法批准的村庄规划，由乡（镇）人民政府依法向社会公布，未经法定程序不得修改。

村庄规划应当兼顾中长期发展需要，布局合理实用，体现地方和农村特色，统筹并合理安排宅基地用地，与农业、林业、生态环境、文物保护、传统村落保护等专项规划相衔接。

第八条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房建设应当符合国土空间规划、村庄规划，不得占用永久基本农田和生态保护红线，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，不占或者少占耕地。

第九条  农村村民住房建设不得超过下列用地面积标准：

(一)占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过一百八十平方米；

(二)确需占用耕地的，每户不得超过一百二十平方米；

(三)因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过二百四十平方米。

人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地的地区，县（区）人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建和农民公寓等形式保障农村村民实现户有所居，人均住房面积不得低于本地城镇居民最低保障住房面积标准。

第十条  禁止在下列区域选址建设农村村民住房：

（一）永久基本农田和一级国家级公益林地；

（二）自然保护区的核心区，生态保护红线范围；

（三）饮用水水源保护区；

（四）文物保护单位保护范围；

（五）历史文化名镇名村、传统村落的核心保护区；

（六）具有开采价值的地下矿藏区，地下采空区；

（七）河道湖泊管理范围；

（八）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

（九）石油、天然气管道保护范围，架空电力线路保护区、地下电缆保护区；

（十）山洪灾害危险区，崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发区域；

（十一）列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块；

（十二）法律、法规禁止的其他区域。

第十一条  市、县（区）人民政府应当完善农村村民新增住房建设用地保障机制，对符合条件的农村村民住房建设用地计划指标予以专项保障。

各级人民政府应当探索建立宅基地收储制度、增量宅基地集约有奖制度、存量宅基地退出有偿制度，依法采取村庄整治、宅基地腾退等措施盘活农村存量建设用地，增加宅基地供给，合理保障农村村民住房建设用地需求。

鼓励外迁的农村村民及其继承人依法自愿有偿退出宅基地。鼓励农村集体经济组织和农村村民盘活利用闲置宅基地和闲置住房。在自愿、有偿的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

第十二条  有下列情形之一的，由农村集体经济组织收回宅基地：

（一）经批准异地建住房村民的原有宅基地；

（二）实施旧村改造，已迁入新村居住村民的原有宅基地；

（三）使用权人死亡，且无合法继承人的宅基地；

（四）违反一户一宅规定多占的其他宅基地；

（五）其他依法应当收回的宅基地。

对农村集体经济组织收回的宅基地，由县（区）人民政府自然资源主管部门依法注销其不动产权属证书，乡（镇）人民政府依法注销其农村宅基地批准书。

农村村民异地建住房的，应当在住房竣工入住后六个月内，拆除原有宅基地上房屋，将原有宅基地交还农村集体经济组织；因有其他共有人或者与他人房屋毗连，无法单独拆除的，应当在具备拆除条件时自行拆除，并将原有宅基地交还农村集体经济组织。但是，属于不可移动文物或者传统建筑的，不得拆除。

1.  申请和审批

    

   第十三条  农村村民建设住房，应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；涉及不可移动文物建设控制地带的，应当依法履行报批手续。

   第十四条  农村村民符合下列情形之一的，可以以户为单位申请住房建设：

   （一）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米的；

   （二）具备分户取得宅基地建房条件的；

   （三）住房依法被征收，采取重新安排宅基地建房安置的；

   （四）因灾害、政策性移民等，需要搬迁安置的；

   （五）自愿退出原有宅基地向中心村、集镇或者农村村民集中建房点集聚的；

   （六）为改善居住条件等需要改建、扩建或者拆旧建新的；

   （七）法律、法规规定可以申请农村住房建设的其他情形。

   因文物保护、传统村落和传统建筑保护等原因不能在原址上重建的，原有宅基地上房屋和原有宅基地经依法处置后，可以申请新的宅基地建房。

第十五条  有下列情形之一的，对农村村民住房建设申请不予批准：

（一）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（二）不符合历史文化名镇名村、传统村落、传统建筑和文物保护要求的；

（三）违反一户一宅规定的；

（四）现有宅基地面积能够满足分户后面积标准，仍另行申请宅基地的；

（五）申请的宅基地存在权属争议的；

（六）原有农村住房被征收后已经得到补偿安置，再申请宅基地的；

（七）出卖、出租、赠与或者以其他形式转让农村住房后，再申请宅基地的；

（八）将现有农村住房改作非生活居住用房后，再申请宅基地的；

（九）有违法用地、违法建设行为未处理结案的；

（十）属于政府集中供养的特困人员的；

（十一）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十六条  农村村民建设住房应当以户为单位提出申请，并提供下列材料：

（一）申请人身份证和户口簿；

（二）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（三）农村宅基地使用承诺书；

（四）依法应当提供的其他材料。

农村村民申请异地建住房的，应当承诺按照本条例第十二条第三款的规定，拆除原有宅基地上房屋，将原有宅基地交还农村集体经济组织。

第十七条  村民小组收到农村村民住房建设申请后应当及时组织讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建住房高度和建筑面积等情况予以公示。公示时间不得少于五日。无异议或者异议不成立的，村民小组应当提交村民委员会或者村集体经济组织（以下统称村级组织）审查。村级组织应当审查材料是否真实、建房申请是否符合规划、是否征求相邻权利人意见等；审查通过的，应当签署意见报送乡（镇）人民政府。

村民小组、村级组织认为不符合申请条件的，应当向申请人说明理由。申请人有异议的，可以在十五日内向乡（镇）人民政府申请核查。乡（镇）人民政府应当在二十日内予以书面答复。

第十八条  乡（镇）人民政府应当自收到申请材料之日起五个工作日内组织现场勘查和实地审核。经审核不符合规划许可或者宅基地批准条件的，应当退回申请材料，并书面告知理由。符合规划许可批准条件的，应当将初审意见和申请材料报县（区）人民政府自然资源主管部门审批。

县（区）人民政府自然资源主管部门应当自收到初审意见和申请材料之日起五个工作日内进行审查，对符合规划要求的，核发乡村建设规划许可证，并告知乡（镇）人民政府；对不符合规划要求的，不予核发，书面告知申请人并说明理由。涉及占用农用地的，办理农用地转用审批手续时间，不计入前述审批期限内。

申请人取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府方可办理宅基地审批手续，核发农村宅基地批准书。

第十九条  乡（镇）人民政府应当整合乡村建设规划许可和宅基地审批流程，探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的联审联办制度，推行一站式限时办结。

乡（镇）人民政府应当公开农村村民住房建设的审批事项、依据、条件、程序、期限、需要提交的材料目录和申请书示范文本，以及农村住房设计通用示范图集、农村村民住房建设施工合同示范文本，并定期公示审批结果。

第四章  建设和管理

第二十条  农村村民建设二层（含二层）以上住房，应当由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。

农村村民建设住房，应当选择具备资质的施工企业或者具备相应技能的建筑工匠。乡（镇）人民政府应当引导农村村民采用示范文本签订住房建设施工合同，明确施工安全责任、建设质量责任、质量保证期限和双方权利义务。农村村民住房建设应当遵守施工技术标准和操作规程，使用符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

农村村民及其选定的施工企业或者建筑工匠应当共同做好施工现场安全防范工作，防止发生人员伤亡等事故。鼓励农村村民或者施工企业为建筑施工人员购买意外伤害险等商业保险。

第二十一条  农村村民应当在开工建设前按照许可要求进行建设工程放线，并向乡(镇)人民政府提出验线申请。乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起三个工作日内组织现场免费验线。经验线合格的，出具验线单。

乡(镇)人民政府应当在农村村民住房建设施工现场设立监督牌，公示建房户户主姓名、施工方信息、建房位置、批准用地面积、房基占地面积、四至范围、建筑面积、建筑高度、间距、层数、建筑朝向以及监督举报电话等事项。

第二十二条  农村村民应当按照乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书的许可内容进行住房建设，不得擅自变更许可内容。

村民委员会应当加强日常巡查，发现农村村民违法建设住房的，立即予以劝阻，并及时向乡（镇）人民政府报告。

乡（镇）人民政府应当组织开展农村村民住房建设动态巡查，及时发现、制止违法建设住房和违法施工行为，依法查处农村村民违反许可审批规定建设住房行为。  

第二十三条  农村村民住房建设竣工后，乡（镇）人民政府应当组织竣工核实，实地检查是否符合乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书的许可内容，并出具核实意见。核实不合格的，应当依法予以纠正；核实合格的，应当出具核实合格意见，并报县（区）人民政府农业农村、自然资源主管部门备案。

第五章  法律责任

第二十四条  违反本条例规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行住房建设的，由乡（镇）人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第二十五条  违反本条例规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市、县（区）人民政府农业农村主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过本条例第九条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。农村村民异地建住房，未按照本条例规定拆除原有宅基地上房屋并交还原有宅基地的，以非法占用土地论处。

乡（镇）人民政府已依法承接对农村村民非法占用土地建住房行为的行政处罚权的，由其依照本条实施行政处罚。

第二十六条  依照《中华人民共和国土地管理法》规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建房屋的，建设住房的农村村民必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设住房的农村村民对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第二十七条  市、县（区）人民政府农业农村、自然资源等主管部门和乡（镇）人民政府、村民委员会及其工作人员在农村村民住房建设管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

村民委员会未履行本条例规定义务的，由乡（镇）人民政府责令改正。

第二十八条  违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，适用其规定。

第六章  附 则

第二十九条  不具备本农村集体经济组织成员身份的各类返乡下乡人才在符合国家农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，可以和农村村民合作改建自住房。具体申请条件和审批程序依照省人民政府规定。

第三十条  本条例自2022年12月1日起施行。